Polen Immobilie oder warum Entwickler bremsen mit Investitionen. “Es kann sein, dass es um 2/3 weniger neue Projekte gibt”

Polen Immobilie zeigt ein weiterer Rückgang der Nachfrage, getrieben von Unsicherheit und hohen Hypothekenzinsen, bei gleichzeitigem Rückgang des Angebots an Wohnungen und der Zahl der von Bauträgern getätigten Neuinvestitionen – das ist die Prognose für den polnischen Wohnungsmarkt für die kommenden Monate.

– Der Markt wird sich in Richtung eines neuen Gleichgewichts bewegen, in dem die Transaktionen viel kleiner sein werden – sagt Mateusz Bonca, Geschäftsführer von JLL Polska. Wie er betont, sei zwar mit leichten Preiskorrekturen zu rechnen, aber in naher Zukunft sei nicht mit deutlichen Preisrückgängen zu rechnen.

– Polen Immobilie und der polnische Wohnungsmarkt, der hauptsächlich auf einzelnen selbstständigen Käufern basiert, hat sich in den letzten Monaten stark verlangsamt, z. Aufgrund der finanziellen Dynamik, des fehlenden Zugangs zu Krediten und der Unsicherheit der Menschen, die zögern, Entscheidungen über den Kauf einer eigenen Wohnung zu treffen, sagt Mateusz Bonca gegenüber der Agentur Newseria Biznes.

Laut JLL-Daten für das dritte Quartal dieses Jahres , zeigt, dass in diesem Zeitraum die Gesamtzahl der auf dem Primärmarkt verkauften Wohnungen in den sechs größten Städten (in Warschau, Krakau, Breslau, Dreistadt, Poznań und Łódź) 6,6 Tsd. betrug. Das bedeutet 30 Prozent Rückgang im Vergleich zum Vorquartal, und das letzte Mal, dass ein so niedriges Volumen im Frühjahr 2020 verzeichnet wurde, als die Verkaufsbüros aufgrund der ersten Welle der COVID-19-Pandemie geschlossen wurden.

Die Nachfrage wurde vor allem durch eine Reihe früherer Zinserhöhungen und eine Erhöhung der Zinssätze für Kredite sowie durch die Verschärfung der Regeln zur Berechnung der Kreditwürdigkeit, die von der polnischen Finanzaufsichtsbehörde für Banken auferlegt wurden, negativ beeinflusst.

– Aufgrund dieser sinkenden Nachfrage verlangsamen Entwickler die Produktion, d. h. die Vorbereitung und den Start neuer Projekte. Im vergangenen Quartal haben wir bereits solche Monate gesehen, in denen nur wenige Projekte in Großstädten gestartet wurden. Das bedeutet, dass Entwickler versuchen, sich schnell an den nachlassenden Markt anzupassen und ihre wirtschaftlichen Kalkulationen im Auge behalten, sagt der Geschäftsführer von JLL Polska.

Dies zeigt sich bereits in den Daten des Statistischen Zentralamtes. Nach vorläufigen Daten haben Entwickler im Zeitraum Januar bis Oktober 2022 113.000 m² in Auftrag gegeben Wohnungen um 1,7 Prozent mehr als im Vorjahr, aber Baubeginn von 101.000 Räumlichkeiten, also um mehr als 28 Prozent weniger auf Jahresbasis. Auch er ging – wenn auch leicht – um 0,2 Prozent zurück – die Anzahl der Wohnungen, für die Bauträger eine Baugenehmigung erhalten haben oder denen ein Bauvorhaben gemeldet wurde.

JLL schätzt, dass die Zahl der neu gestarteten Projekte im nächsten Jahr im Vergleich zu den Vorjahren um bis zu 2/3 sinken wird.

– Wir gehen davon aus, dass der Bau von ca. 50-60 Tausend qm Wohnungen, das ist nur 1/3 von dem, was in den Vorjahren, als diese Zahl 150-160.000 betrug pro Jahr, sagt der Geschäftsführer von JLL Polska.

Im dritten Quartal dieses Jahres In sechs Polen immobilie Hauptmärkten stellten Entwickler über 7,2 Tausend Quadratmeter vor neue Wohnungen. Der Gesamtwert des Angebots betrug am Ende dieses Zeitraums ca 51,4 Tsd. Firmengelände. Dies ist ein Niveau, das mit der durchschnittlichen Verfügbarkeit von 2015-2019 vergleichbar ist, aber damals betrug der Quartalsumsatz fast 16.000. Wohnungen, und heute ist es viel kleiner. Wie JLL-Experten anmerken, wurde das Angebot an verfügbaren Wohnungen im dritten Quartal durch viele Rückgaben ergänzt, am häufigsten durch Kündigungen von bezahlten Reservierungen.

– Die Reduzierung der Investitionen von Entwicklern bedeutet, dass die Angebotslücke,  die Anzahl der verfügbaren Wohnungen in Polen Immobilie, kleiner wird. Allerdings ist auch das Interesse der einzelnen Kunden und ihre Fähigkeit, Wohnungen zu kaufen, geringer, so dass sich der Markt in Richtung eines neuen, kleineren Gleichgewichts bewegen wird, in dem es viel weniger Transaktionen geben wird – schätzt Mateusz Bonca ein.

Im jüngsten Bericht weist JLL darauf hin, dass auf dem polnischen Markt die Zahl der Hauskäufer, die Hypothekendarlehen nutzen, allmählich zurückgeht. Auf der anderen Seite gibt es einen wachsenden Anteil an Barkäufern, deren Entscheidungen zunehmend von der Entwicklung der Immobilienpreise abhängen können. Expertenprognosen zufolge ist jedoch kurzfristig kein Rückgang zu erwarten.

– Der Wohnungsmarkt passt sein Angebot sehr schnell an die Nachfrage an, sodass wir keine größeren Preisänderungen erwarten. Wir gehen davon aus, dass sich die Preise normalisieren werden, vielleicht werden sie an einigen Stellen fallen, aber es wird wahrscheinlich ein Versuch sein, den Wert der Wohnsubstanz zu erhalten – sagt der Geschäftsführer von JLL Polska.

Nach Angaben von JLL stiegen die durchschnittlichen Preise der angebotenen Räumlichkeiten Ende September dieses Jahres im dritten Quartal am stärksten in Krakau (um 5 %) und in Wrocław (4 %). In der Dreistadt, Poznań und Łódź wiederum stiegen sie leicht: von 1 auf 1,8 Prozent, und in Warschau blieben sie praktisch unverändert. Auf diesem größten Markt lag der durchschnittliche Quadratmeterpreis einer Wohnung auf dem Primärmarkt Ende September bei 13,6 Tsd. PLN. Zloty.

– Die Herausforderung ist das Fehlen bestimmter Segmente wie Mietwohnungen in Polen Immobilie, die diesen Markt aktivieren und die Verfügbarkeit von Wohnungen für Polen erhöhen würden – sagt der Experte.

Investitionen von Entwicklern und Einzelinvestoren machten in den neun Monaten dieses Jahres insgesamt 98,6 % aller Investitionen aus Gesamtzahl der neu fertiggestellten Wohnungen. In den sonstigen Bauformen Genossenschafts-, Gemeinde-, Sozialmiet- und Werkswohnungen wurden insgesamt 2.672 Wohnungen fertiggestellt nach 3.841 im Vorjahr.