Der Kauf einer Immobilie in Polen und der Immobilienmarkt Polen im Jahr 2022. „Es ist schwierig, auf eine Preissenkung zu hoffen. Der Anstieg wird zweistellig sein.”

Zweistellige Inflation, noch schnelleres Wachstum der Baukosten und die Kontrolle der Entwickler über das Angebot, um die geringere Nachfrage nach Wohnungen mit höheren Kreditzinsen auszugleichen – laut der nach dem ersten Quartal aktualisierten Prognose wird der polnische Immobilienmarkt bis ende 2022 prognostiziert. Mit einer Verlangsamung des beobachteten Wachstums, geschweige denn mit Kursrückgängen, ist laut Experten nicht zu rechnen. Diese können als Symptome einer Krise auf dem Wohnungsmarkt angesehen werden.

Prognosen zur Situation auf dem Markt für den Verkauf und die Vermietung von Wohnungen im Jahr 2022 wurden ende letzten Jahres auf den Seiten von Bankier.pl präsentiert. Immobilienmarktexperten prognostizierten damals einerseits eine Abschwächung des Wohnungspreiswachstums aufgrund einer rückläufigen Nachfrage, andererseits wurde dies durch steigende Grundstücks- und Baukosten behindert.

Die Ereignisse des ersten Quartals 2022 haben jedoch dazu geführt, dass wir uns entschieden haben, erneut Immobilienmarktexperten zu fragen, was uns unter Berücksichtigung der Ereignisse in den kommenden Monaten erwartet.

In den meisten Fällen sind die neuen Prognosen viel weniger vorsichtig als die Dezember-Prognosen. Erstens besteht immer weniger Chance, dass die Hauspreise fallen oder den Aufwärtstrend sogar bremsen.

Der Kauf einer Immobilie in Polen und Wohnungsbau wird immer teurer

• Die Erwartung, dass sich die Hauspreise verlangsamen, geschweige denn fallen werden, hat keinen Ausgangspunkt. Nur eine Erhöhung der Materialpreise kann die Baukosten bis Ende des Jahres um 10 % erhöhen. Prognosen von Anfang des Jahres, die nur ein Plus von wenigen Prozent prognostizierten, scheinen daher jetzt stark unterschätzt zu werden, sagt Jarosław Jenjinski, Experte bei RynekPierwotny.pl.

Wie er erklärt, seien die Gründe für solche Prognosen unter anderem in einer zweistelligen Inflation zu suchen, die im März erstmals im 21. Jahrhundert 11 % erreichte. , die Aussicht auf das Inkrafttreten eines neuen Bauträgergesetzes, die Einführung des Entwicklungsgarantiefonds oder steigende Baustoffpreise.

Die explodierenden Preise für Baumaterialien werden auch von Malgorzata Velnowska, Senior Real Estate Analyst bei Cenatorium, hervorgehoben, die glaubt, dass diejenigen, die nach ihrem „M“ suchen, mit einem Anstieg von 10 bis 12 Prozent rechnen sollten. Im Jahr.

• Der Anstieg der Immobilienpreise, insbesondere auf dem Primärmarkt, wird durch steigende Preise für Rohstoffe, Baumaterialien und allgemeine Baukosten bestimmt. Laut BTS sind die Preise für Baumaterialien von August 2021 bis März 2022 um bis zu 30 % gestiegen. Ein solch starker Effekt wird zu einem weiteren Preisanstieg führen, schätzt der Experte des Cenatoriums.

Der Kauf einer Immobilie in Polen wegen teure Kredite begrenzen die Nachfrage  
Auf der anderen Seite sorgen sieben Monate in Folge steigende Zinsen, die sich auf die Ratenhöhe bereits laufender Hypotheken auswirken und gleichzeitig die Bonität potenzieller Wohnungskäufer einschränken, für einen Nachfragerückgang am Wohnungsmarkt.

Laut Karolina Klimaszewska von der Immobilienwebsite Otodom hat die Bewegung auf dem Wohnungsverkaufsmarkt im Jahresverlauf um etwa 20 % abgenommen.

• Die Anzahl der Personen, die Anzeigen für den Verkauf von Wohnungen sehen, ist auf dieses Niveau gesunken. Ein stärkerer Rückgang war bei Personen zu verzeichnen, die aktiv nach neuen Wohnungen suchen, d.h. auf Angebote reagieren und Werbetreibende kontaktieren. Im März 2022 waren es laut Karolina Klimashevskaya etwa ein Drittel weniger als vor einem Jahr.

Wenn sich der Preisanstieg auf dem polnischen Wohnungsverkaufsmarkt verlangsamt, wird es laut dem Experten von Otodom.pl eine leichte und illusorische Verlangsamung sein. Dies wird nur durch eine Änderung der Angebotsstruktur am Markt geschehen.

• Beim Primärmarkt signalisieren die Bauträger einen Mangel an freiem Bauland für den Wohnungsbau in der Innenstadt, was sich in der Lage neuer Wohngebiete in den Stadtrandgebieten widerspiegelt. Daher sind die Preise pro Quadratmeter normalerweise niedriger, – stellt Karolina Klimashevskaya fest.

Wohnung verkauf mit Fernbedienung
Eine sinkende Nachfrage nach Wohnungen wird Experten zufolge jedoch nicht zu sinkenden Preisen führen oder den seit Jahren zu beobachtenden Aufwärtstrend bremsen. Entwickler haben Tools, um solche Situationen zu verhindern. Zunächst geht es darum, das Angebot an die aktuelle Nachfrage anzupassen.

• Der Rückgang der Preise von Entwicklern in diesem Jahr wird höchstwahrscheinlich eine Krise auf dem Wohnungsmarkt bedeuten, deren Eintrittswahrscheinlichkeit derzeit gegen Null geht. In einer Situation sinkender Nachfrage werden die Entwickler das Angebot proportional reduzieren und damit den Druck verringern, das Preiswachstum einzudämmen, – sagt Yaroslav Yendzhinsky.

Er fügte hinzu, dass eine weitere Zinserhöhung durch den Rat für Geldpolitik ein weiteres ernsthaftes Risiko berge.

— Dies ist die Insolvenz einiger Kreditnehmer , die die Zahlung bereits aufgenommener Wohnungsbaudarlehen möglicherweise einfach einstellen . In angemessenem Umfang hätte dies sehr schwerwiegende Folgen für den Banken- und Wohnungssektor, stellt Enjinsky fest.

Auch Marcin Krason, Experte bei obido Polen weist auf die Reduzierung des Angebots hin. Wie er betont, boten Entwickler in den größten polnischen Märkten Ende 2021 37,4 Tausend Wohnungen an – 22 Prozent weniger als ein Jahr zuvor.

– Das aktuelle Niveau ist das niedrigste seit 2010, betont Marcin Krasoń.

Der Angebotsrückgang zeigt sich auch in den Daten des Statistischen Zentralamtes für die ersten beiden Monate des Jahres 2022. Dann begannen die Entwickler mit dem Bau von 18.660 Wohnungen, was dem Ergebnis von 16,4 Prozent entsprach. niedriger als im gleichen Zeitraum des Vorjahres.

Werden neue Kunden die Nachfrage retten?
Laut Marcin Krason schließen zwar steigende Kreditzinsen und teurere Hypotheken einige potenzielle Kunden vom Wohnungsmarkt aus, aber dieselben Faktoren könnten einer neuen Gruppe von Menschen die Tür öffnen, die nach ihrem M.

– Die gleichen hohen Zinssätze und sogar eine noch höhere Inflation als sie sind, locken diejenigen auf den Wohnungsmarkt, die einen Platz für ihre Ersparnisse suchen, weil Bankeinlagen mit einem Nettozinssatz von über 2 Prozent vorhanden sind. das ist immer noch eine Seltenheit, bemerkt der obido Polen-Experte.

Der Kauf einer Immobilie in Polen und die größten Veränderungen auf dem Mietmarkt
Mit Blick auf Anfang 2022 sollte sich der Mietmarkt nach einem Jahr der Zinserhöhungen in niedrigeren Zinsen widerspiegeln. Allerdings war damals kaum vorstellbar, dass die Nachfrage nach Mietwohnungen in so kurzer Zeit so stark in die Höhe schnellen würde. Die Situation auf dem Mietmarkt wurde am stärksten durch den russischen Einmarsch in die Ukraine und den Flüchtlingszustrom nach Polen beeinflusst.

In der letzten Märzwoche lag die Zahl der aktiven Angebote für Mietwohnungen laut Otodom bei 60 Prozent. niedriger als Mitte Februar, der Woche vor Russlands Invasion in der Ukraine. Nominell gingen 12.000 verloren. Vorschläge. Laut Karolina Klimashevskaya geht die Zahl der aktiven Angebote seit fast drei Wochen etwas langsamer zurück als noch zur Februar-/Märzwende.

– Die kommenden Monate werden voraussichtlich nicht von einem Boom auf dem Mietwohnungsmarkt in Polen geprägt sein. Das braucht Zeit. Es wird immer mehr Mietwohnungen im Land geben, aber ein relatives Gleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage bis Ende des Jahres ist ausgeschlossen. Die Mietpreise werden steigen, und die Auswahl und Verfügbarkeit von Räumlichkeiten wird bei weitem nicht ausreichen, prognostiziert Yaroslav Yendzhinsky.

Eine Verstärkung der Bewegung auf dem Mietmarkt kann wiederum die auf dem Wohnungsmarkt beobachtete Situation beeinflussen oder vielmehr die beobachtete Nachfrage unterstützen oder ihre signifikante Abschwächung verhindern.

– Die höheren Raten auf dem Mietmarkt werden aufgrund der erhöhten Nachfrage von Flüchtlingen, Mitarbeitern, die von der Fernarbeit zurückkehren, und am Ende der Sommerferien und von Studenten bis zum Herbst anhalten. Die Mietrentabilität, die in den letzten Wochen gestiegen ist, wird dazu führen, dass einige Investoren mit Bargeld sie auf dem Wohnungsmarkt notieren werden. Langfristig erwarten wir eine Zunahme des Interesses am Kauf von Mietwohnungen auch von Investmentfonds, einschließlich ausländischer, – bewertet Malgorzata Velnovska.

Was hat der Jahresanfang gebracht?
Obwohl die durchschnittlichen Preise für den Verkauf von Wohnungen im vergangenen Jahr zweistellig gestiegen sind, überstiegen sie in einigen der größten polnischen Städte 20 %. Auf das Jahr hochgerechnet fiel der Anstieg etwas schwächer aus, wenn man sich die in den notariellen Urkunden ausgewiesenen Beträge anschaut.

Laut Bankier.pl-Daten für das vierte Quartal 2021, die vom Senatorium bereitgestellt wurden, insbesondere auf dem Markt für den Verkauf von Wohnungen bis 60 m². Wachstumsraten von nicht mehr als 10 % pro Jahr herrschten vor – ähnlich wie wir es 2020 auf dem Markt beobachtet haben.

In den ersten beiden Monaten des Jahres 2022 sind auch die Erwartungen sowohl von Entwicklern als auch von Verkäufern im Zweitmarkt gestiegen. Zwischen den größten polnischen Städten gab es erhebliche Unterschiede.

Im Vergleich zu Februar 2022 bis Dezember 2021 gab es den größten Zuwachs bei großen Wohnungen über 60 qm. Bei Bauträgern, die Wohnungen dieser Größe anbieten, wurde das größte Wachstum (+7,5 %) in Warschau verzeichnet. Andererseits stieg der durchschnittliche Angebotspreis in Krakau und Lublin in dieser Zeit um 4,5 %. Andererseits wurden bei Angeboten für den Verkauf großer Wohnungen in Danzig durchschnittlich 2 % eingeführt. weniger als im Dezember.

Der Kauf einer Immobilie in Polen wird wahrscheinlich auf dem Niveau und den Indikatoren des letzten Jahres bleiben, und die Preise werden nur in allen Segmenten steigen.