Wohnung in Polen kaufen und was ist ein Garantiefonds für Immobilienentwicklung und wie schützt er Immobilienkäufer?

Wohnung in Polen kaufen, es klingt gut und was ist ,wenn planen Sie, eine Wohnung auf dem Primärmarkt zu kaufen ? Sicherlich haben Sie schon einmal darüber nachgedacht, was passiert, wenn die Entwicklungsinvestition nicht zum Tragen kommt und Sie bereits Geld für die neue Wohnung überwiesen haben. Um Ihnen als zukünftigem Käufer zu helfen, in einer solchen Situation Verluste zu vermeiden, hat das Amt für Wettbewerb und Verbraucherschutz einen Entwurf zur Änderung des Gesetzes zum Schutz der Rechte von Käufern einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses – der Entwicklung – ausgearbeitet Garantiefonds. Was ist das und wie unterstützt es Immobilienkäufer aus dem Primärmarkt?

Wie schützen Entwickler ihre Kunden bevor Sie Wohnung in Polen kaufen ?
Bisher sieht das Bauträgergesetz vier Sicherungsarten für Kunden vor:

1.Treuhandkonto geschlossen,
2.Ein mit Versicherungsgarantie eröffnetes Treuhandkonto,
3.Ein mit einer Bankgarantie eröffnetes Treuhandkonto,
4.Ein Treuhandkonto ohne zusätzliche Sicherheit eröffnet.

Im Falle eines geschlossenen Kontos erhält der Entwickler die vom Kunden gezahlten Gelder erst, nachdem das Eigentum an den Käufer übertragen wurde. Aus dem Kontokorrent zahlt die Bank den Entwicklern Tranchen während der Investition vertragsgemäß aus.

Die sicherste gegenüber der günstigsten Form des Käuferschutzes

Die sicherste Form der Käuferbindung ist ein geschlossenes Konto. Entwickler verwenden jedoch meistens ein offenes und ungesichertes Konto. Es ist für sie am günstigsten und ermöglicht vor allem die Finanzierung von Investitionen durch Zahlungen von Käufern. Dies birgt ein Risiko bei Entwickler Problemen. Seine Kunden bleiben dann mit einer unvollendeten Investition zurück, obwohl sie bereits einen Teil oder den gesamten Preis bezahlt haben.

Wer einen Kredit für eine Wohnung aufgenommen hat, auf die die Bank keine Hypothek aufnehmen kann, weil sie nicht fertig ist, dem droht eine höhere Marge bis hin zur Kündigung des Kreditvertrags durch das Kreditinstitut.


Ein neues Projekt des Amtes für Wettbewerb und Verbraucherschutz – Entwicklung Garantiefonds

Deshalb hat das Amt für Wettbewerb und Verbraucherschutz ein Projekt vorbereitet, das die Einrichtung eines Entwicklungs Garantiefonds vorsah , ähnlich dem Touristen Garantiefonds, der, wie wir in den letzten Jahren oft gesehen haben, seine Rolle erfüllt.

Wohnung in Polen kaufen und was ist der Entwicklungs Garantiefonds und wie funktioniert er?
Am 30. Juni 2021 wurde die Änderung des Gesetzes vom 16. September 2011 zum Schutz der Rechte von Käufern einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses veröffentlicht. Der aktuelle, vollständige Name des Dokuments ist das Gesetz vom 20. Mai 2021 zum Schutz der Rechte des Käufers einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses und des Entwicklungs Garantiefonds.

Zweck der Novelle war die Umsetzung des DFG. Es soll Käufer von Wohnimmobilien vom Erstmarkt, von Bauträgern schützen, noch besser vor einem teilweisen oder vollständigen Verlust ihrer während der Bauphase gezahlten Gelder schützen.

Der Entwicklung Garantiefonds soll alle Kundenverluste abdecken, wenn:

1.Ein Bauträger oder eine Bank mit einem Wohn Treuhandkonto kollabiert und die Investition eingestellt wird
2.Der Wohnungskäufer vom Vertrag zurücktritt, und dies Folge einer Pflichtverletzung des Bauträgers ist (z.B. wenn er dem Käufer das Eigentum an der Wohnung nicht innerhalb einer bestimmten Frist überträgt oder eine wesentliche Defekt) und er wird das gezahlte Geld nicht an den Kunden zurückerstatten
3.Der Konkursverwalter oder Verwalter von dem mit dem Kunden geschlossenen Vertrag zurücktritt.

Der Entwicklung Garantiefonds soll also den Auftraggeber des Bauträgers nicht nur vor den Problemen des Bauträgers schützen, sondern auch vor dem Konkurs der Bank, die Treuhandkonten führt. Der Kunde ist in der jetzigen Situation nur in gleicher Weise wie jeder Bankkunde aus dem Bankensicherungsfonds geschützt. Diese bietet jedoch nur bis zu einem Gegenwert von 100.000 Euro Schutz. Steigende Immobilienpreise führen dazu, dass dieser Schutz nicht ausreicht.

Der Fonds wird vom Garantiefonds für Versicherungen verwaltet, der für den Garantiefonds für Touristen zuständigen Institution.

Mittel für den Entwicklungs Garantiefonds

Woher werden die Mittel für den Entwicklungs Garantiefonds bezogen? Von den nicht rückzahlbaren Beiträgen, die von jedem Entwickler über Kundeneinlagen bis hin zu Treuhandkonten für Wohnungen gezahlt werden. Die Sätze werden vom Entwicklungsminister festgelegt, sie hängen von der Art des Kontos ab und überschreiten nicht:

1% der eingezahlten Gelder, wenn es um das offene MRP geht,
0,1 %, wenn die Gelder des Kunden mit geschlossenem MRP gesichert sind.

Es ist die Bank, die das Treuhandkonto führt, die für das Einziehen und Versenden der Prämie verantwortlich wäre und erst nach Zahlung der Prämie die nächste an den Entwickler zu zahlende Tranche der Gelder freigeben kann.

Zu den Finanzierungsquellen der DFG werden neben den Beiträgen der Entwickler u. a. gehören:

1.Mittel aus der Insolvenzmasse
2.Zinsen auf Guthaben auf dem Bankkonto
3.Anlageerträge der Mittel des Fonds
4.Ansprüche
5.Mittel, die der Versicherungs Garantiefonds aus Darlehen und Krediten für den Fonds erhält
6.Andere Quittungen

Seit wann gelten die DFG-Änderungen und für wen gelten sie?

Obwohl das Gesetz Mitte 2021 angekündigt wurde, gelten die Änderungen offiziell 12 Monate nach der Novelle, also ab dem 1. Juli 2022. Der Entwicklung Garantiefonds schützt Käufer von Wohnungen und Häusern vom Primärmarkt , die nach Inkrafttreten der Vorschriften zum Verkauf angeboten werden.

Zu beachten ist jedoch, dass, wenn der Bauträger vor dem 1. Juli 2022 mindestens einen Vertrag abschließt, alle unter derselben Investition unterzeichneten Verträge nicht unter den DFG-Schutz fallen. Auch wenn sie nach dem angegebenen Datum erstellt werden.

Änderung des Gesetzes – Reservierungsvertrag und Mängel der Wohnung

Änderungen der Bestimmungen des Gesetzes betreffen auch die Frage von Reservierungsverträgen und Wohnungen.

Es wurde festgelegt, dass die Höhe der Reservierungsgebühr 1 % des Preises einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses, der im Informationsprospekt angegeben ist, nicht überschreiten wird. Bei Abschluss eines Bauträgervertrages wird das Honorar spätestens innerhalb von 7 Tagen ab Vertragsabschluss auf ein Housing Treuhandkonto überwiesen. Die Buchungsgebühr wird dem Käufer erstattet, wenn:

1.die Bank gewährt ihm keinen Kredit,
2.der Bauträger die Verpflichtungen aus dem Reservierungsvertrag nicht erfüllt,
3.der Bauträger Änderungen am Prospekt oder seinen Anlagen vorgenommen hat, ohne den Vormerker zu informieren,
4.der Bauträger hat die im Abnahmeprotokoll gemeldeten Mängel nicht behoben und der Käufer hat den Vertrag zur Übertragung des Eigentums an der Immobilie nicht unterzeichnet.
Wenn der Kunde jedoch seine Meinung ändert, werden die von ihm gezahlten Beträge nicht zurückerstattet.

Die Vorschriften führen auch die Möglichkeit ein, Ansprüche geltend zu machen, wenn eine Wohnung oder ein Haus erhebliche Mängel aufweist, die es wertlos oder unbrauchbar machen. Der Entwickler sollte die angezeigten Mängel beseitigen, und wenn er dies nicht tut, kann der Käufer vom Vertrag zurücktreten.

Entwicklung Garantiefonds – was denken Entwickler über das Projekt?
Entwickler kritisieren die vorgeschlagenen Änderungen. Sie glauben, dass der Fonds unnötig ist, weil die Situation auf dem Markt gut ist und Entwickler nicht scheitern, was natürlich stimmt.

Sie betonen, dass ein solcher Fonds die Immobilienpreise erhöhen wird. Es sollte jedoch betont werden, dass ein solcher Schutz erforderlich ist. Die Funktionsweise des Touristen Garantiefonds zeigt, dass eine solche Zwillinge Institution auf dem Wohnungsmarkt eine ebenso gute Lösung sein wird wie auf dem Tourismusmarkt.

Warum ist jetzt ein guter Zeitpunkt, den Entwicklungs Garantiefonds einzuführen?

Die derzeit gute Lage auf dem Wohnungsmarkt und die Tatsache, dass das Risiko von Bauträger Problemen gering ist, legen nahe, dass eine solche Einrichtung gerade jetzt eingeführt werden sollte.

Zunächst einmal – ein sehr starker Wettbewerb auf dem Entwicklungsmarkt wird Entwickler dazu bringen, zumindest einen Teil der Prämien aus ihrer eigenen Tasche zu zahlen, nicht aus der Tasche der Kunden, die sie nicht verlieren wollen.

Zweitens – der Änderungsentwurf sieht vor, dass das Gesetz nur Höchstbeiträge enthalten wird und der tatsächlich in einem bestimmten Jahr geltende Satz in der Verordnung vom Minister für Investitionen und Entwicklung in Absprache mit dem Finanzminister nach Rücksprache mit dem Präsidenten festgelegt wird von UOKiK und UFG unter Berücksichtigung von Risikofaktoren auf dem Markt.

Daher ist aufgrund des derzeit geringen Risikos von Entwickler Problemen damit zu rechnen, dass diese Prämie in den kommenden Jahren auf niedrigem Niveau schwanken wird, wahrscheinlich kaum spürbar für Entwickler und deren Kunden.

Selbst wenn Bauherren die Kosten an ihre Kunden weitergeben würden, erhalten Wohnungskäufer also für einen relativ geringen Betrag die Gewissheit einer Kapitalrendite.

Zuverlässigkeit beim Wohnungskauf in Polen steht bei uns an erster Stelle. Wenn Sie sich daher bei der Wohnungssuche in Polen an uns wenden, sind Sie sicher vor Unkenntnis der Gesetze geschützt.