Grundbuch in Polen – das Basisdokument eines Immobilienobjektes

Über Grundbuch in Polen: Das Schlüsselkonzept in Sachen Immobilien heißt – księga wieczysta. Der Name bedeutet wörtlich übersetzt ins Russische “ewiges / unbegrenztes Buch”, aber in Zukunft werde ich den für Deutschland üblichen Begriff “Grundbuch” verwenden. Nun, in Deutschland heißt es Grundbuch.

Das Grundbuch in Polen ist ein Dokument, das untrennbar mit jedem unabhängigen Eigentum in Polen verbunden ist: einer Wohnung, einem Haus, einer Garage, einem Ferienhaus usw. Es beginnt während des Baus eines Objekts oder seines ersten Kaufs und beschreibt sowohl das Objekt selbst als auch seine gesamte Geschichte. Es existiert, solange die Eigenschaft selbst existiert (daher die Definition von “ewig”). Bei einem Mehrfamilienhaus gibt es sowohl ein allgemeines Buch für das Haus selbst als auch ein separates Buch für jede Wohnung.

Es kann jedoch Situationen geben, in denen die Wohnung kein eigenes Grundbuch hat. Dies geschieht insbesondere bei genossenschaftlichem Eigentum an einem Haus, auf das in den folgenden Abschnitten eingegangen wird, oder bei ungeregelten Rechten an Grundstücken unter dem Haus. Letzteres ist eine ziemlich häufige Situation, eine Folge des genossenschaftlichen Baubooms der 70er Jahre, als dem rechtlichen Status von Grundstücken keine große Beachtung geschenkt wurde. Es wird geschätzt, dass dieses Problem bei etwa 100.000 Wohnungen in Polen besteht. Ohne auf Details einzugehen, möchte ich nur anmerken, dass der Kauf einer Wohnung in einem Haus, bei dem keine Klarheit darüber besteht, wem das Grundstück zufallen wird, kategorisch vermieden werden sollte. 

In der klassischen Version ist das Grundbuch in Polen ein Satz Papiere mit Siegeln. In der Neuzeit ist dies eine Sammlung von Datensätzen in der Datenbank des polnischen Justizministeriums (Ministerstwo Sprawiedliwości). Alle Hausbücher sind auf der Website des Justizministeriums unter https öffentlich zugänglich.

Der Betrieb mit Hausbüchern erfolgt ausschließlich über die Gerichte, was zum einen sehr zuverlässig und führt andererseits zu langen Wartezeiten (von einigen Monaten bis zu sechs Monaten). Änderungen im Grundbuch können sowohl durch einen Notar als auch durch eine persönliche Stellungnahme vor Gericht veranlasst werden. Da das Grundbuch in elektronischer Form öffentlich zugänglich ist, kann man sich nach dem Kauf nicht entschuldigen, dass er keine Belastungen oder Besonderheiten des Wohnens gewusst hat. Aber wenn etwas nicht da war, dann wird es Ihnen im Falle eines Rechtsstreits in die Hände spielen.

Außerdem ist nach Abschluss eines Kaufvertrags für jede Art von Immobilien ein Grundbuch in Polen erforderlich.

Das Grundbuch besteht aus vier Abschnitten (dział). Mehr darüber können Sie zum Beispiel unter dem Link lesen  
Nachfolgend eine kurze Zusammenfassung.

Der erste Abschnitt – Grundinformationen zur Immobilie: Lage, Fläche, Anzahl der Zimmer und Etagen, Eigentumsart des Hauses (bei einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus) usw.

Der zweite Abschnitt ist der/die aktuelle(n) Eigentümer(n) und wie das Eigentum erlangt wurde.

Der dritte Abschnitt – Belastungen und Beschränkungen der Verfügung über Eigentum (außer Hypotheken). Hier finden Sie insbesondere Beschreibungen der Rechte und Ansprüche Dritter, die beispielsweise Ihr Grundstück betreten können.

Der vierte Abschnitt – Informationen über die Hypothek (Größe, Versicherung, für wen sie ausgestellt wird usw.)

Das Grundbuch in Polen enthält alle Informationen ab dem Zeitpunkt seiner Erstellung. Es wird nichts davon entfernt. Da manche Aufzeichnungen im Laufe der Zeit irrelevant werden, werden sie in der elektronischen Version grau hinterlegt, in der Papierversion rot unterstrichen. In alten Grundbüchern kann es viele Aufzeichnungen geben, und es ist besser, sich mit einem Spezialisten zu befassen, was relevant ist und was nicht.

Beim Hauskauf gibt es zwei Möglichkeiten. Wenn Sie eine Wohnung auf dem Zweitmarkt kaufen, hat sie bereits ein Grundbuch. Dementsprechend können Sie alle Belastungen, Eigentumsrechte usw. Wird eine Wohnung oder ein Haus auf dem Primärmarkt von einem Bauträger gekauft, ist das Grundbuch in Polen bereits für das Haus als Ganzes erstellt und steht zum Studium zur Verfügung (Informationen darüber sind vom Bauträger zu erteilen). Ein neues Grundbuch für eine bestimmte Wohnung wird jedoch nach Unterzeichnung des endgültigen Kauf- und Verkaufsdokuments erstellt. Im letzteren Fall beträgt die Wartezeit etwa sechs Monate.

Bitte beachten Sie bei der vorläufigen Einschätzung der Wohnung nach den Parametern aus dem Grundbuch, dass dort die Gesamtfläche mit allen zusätzlichen Räumen (pomieszczenie przynależne) wie Balkonen oder Kellern angegeben ist. Außerdem wird die Fläche solcher Räumlichkeiten separat angegeben. Um die tatsächliche Fläche einer Wohnung zu ermitteln, ziehen Sie eine zusätzliche von der Gesamtfläche ab.